Lo que siempre quisiste saber sobre las cláusulas abusivas

Ante un tema de máxima actualidad como es el relativo a las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios y las más recientes resoluciones judiciales al respecto, resulta de especial interés el presente artículo, que hace un repaso a las circunstancias que han desarrollado esta problemática.

A lo largo de los siguientes párrafos se ennumeran las distintas cláusulas abusivas que con mayor frecuencia se incluyen en la práctica de los contratos hipotecarios y algunas técnicas que permiten identificarlas.
En primer lugar, recordemos el significado del término cláusula abusiva, que se entiende como "toda disposición contractual predispuesta y no negociada individualmente, cuya incorporación es impuesta por una sola de las partes (en este caso por la entidad de crédito)". La inclusión de este tipo de cláusulas contractuales viene determinada por la posición de privilegio que ostentan las entidades bancarias frente a los particulares.

Ante esta situación de cierto "privilegio", conviene tener en cuenta cuáles son las cláusulas abusivas que con mayor frecuencia se incluyen en la práctica de los contratos hipotecarios y qué técnicas permiten identificarlas.

• Intereses de demora. Son aquellos en los que se incurre cuando existen retrasos en el pago de las cuotas hipotecarias. Esta cláusula puede ser calificada de "abusiva" cuando el porcentaje de estos intereses oscila entre el 25% y el 30%. Al ser porcentajes tan elevados, impiden -en muchas ocasiones-, que el deudor pueda ponerse al día de las cantidades que adeuda. Si el criterio inicial de los Tribunales españoles era moderar el porcentaje de tales intereses, esta situación ha dado un giro radical con la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de junio de 2012, (que es de aplicación directa en España). Dicha resolución establece que si una cláusula es considerada abusiva, debe declararse nula, y, por ende, tenerse por no puesta. Por tanto, si tal cláusula es declarada nula, simplemente no tendrá validez alguna, por lo que no se podría reclamar cantidad alguna por parte de la entidad bancaria en concepto de ese interés de demora.

• Cláusula suelo-techo. Son aquellas que fijan mínimos y máximos para los tipos de interés a pagar por los personas en sus hipotecas.  El problema surge cuando existe un desequilibrio entre el “techo” y el “suelo” fijado por la entidad financiera. Si los suelos son altos y los techos también, la entidad financiera se alza en una posición aventajada. En ocasiones, es difícil detectarla dado que la cláusula del contrato está enmascarada, por ejemplo, como interés mínimo. Así se haría constar con el siguiente tenor: “el tipo de interés nominal anual MÍNIMO aplicable en este contrato será (.....)". Ya son numerosas las Sentencias dictadas por nuestros Tribunales que condenan a las entidades bancarias a eliminar de los contratos las cláusulas suelo y abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo.

• Swaps hipotecarios. Un swap es un contrato de permuta financiera donde se intercambian unos flujos financieros por otros. En relación a los swaps hipotecarios, lo normal es que el cliente que tiene una hipoteca o préstamo a tipo variable intercambie un tipo fijo por un tipo variable al objeto de cubrirse de las posible subidas de tipos de interés. Si el producto hubiera estado bien diseñado, el cliente sólo hubiera pagado el tipo fijo que, en su día, firmó con la entidad financiera. El problema principal surge cuando, a título de ejemplo, las entidades financieras diseñan el producto referenciándolo al euribor a 3 meses mientras que el préstamo hipotecario se había firmado a euribor a 12 meses. Esta 'asimetría' en un escenario de continuas bajadas de tipos (como sucedió y era de esperar en la época en que se firmaban estos contratos), provoca liquidaciones deficitarias para el que lo suscribe. En cualquier caso, se trata de un complicado producto financiero que se vendía como si fuera un seguro gratuito. Las entidades financieras condicionaban el otorgamiento del préstamo hipotecario a su contratación y dibujaban un escenario de tipos 'alcista' cuando la verdadera realidad es que era 'bajista'.

• Vencimiento anticipado del préstamo. Es habitual que los contratos hipotecarios contengan un amplio elenco de causas de vencimiento anticipado que harán que el deudor deba abonar el total de la deuda en caso de incumplimiento de alguna de dichas obligaciones. Se ha dado algún caso en el que con el impago de una sola cuota, la entidad ha activado esta cláusula. Si bien es cierto que, en principio, no puede considerarse abusiva la resolución del contrato por incumplimiento, sí debe analizarse si es abusivo que una de las partes se reserve de modo unilateral el derecho a resolver un contrato frente a cualquier tipo de incumplimiento y ello sin ponderar la gravedad o alcance del mismo. Lógicamente, es de considerar que no todas las causas previstas unilateralmente por la entidad bancaria, deban conllevar consigo unas consecuencias tan drásticas, puesto que no sería el mismo supuesto el impago de una sola cuota hipotecaria que si se trata de un impago continuado o un incumplimiento sustancial.

• Fuero. En algunos contratos hipotecarios la entidad impone el sometimiento a un determinado fuero obligando al cliente, en caso de litigio, a acudir a los Tribunales que correspondan al lugar que conviene a la entidad financiera, consiguiendo, de esta forma, la ventaja de centralizar los litigios que puedan surgir, evitándose los consiguientes gastos y molestias que ello pudiera conllevar.

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